Emlak İlanlarında EİDS Temizliği: Köpük Fiyatlar Bitti mi?

Gayrimenkul piyasasında uzun süredir konuşulan, “Fiyatlar neden bu kadar şişkin?” ya da “Aynı daireyi neden beş farklı emlakçıda, beş farklı fiyata görüyoruz?” soruları nihayet yanıtını buldu. Ticaret Bakanlığı’nın devreye aldığı Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS), emlak dünyasında adeta büyük bir temizlik harekatı başlattı. Sistemin satılık taşınmazlar için zorunlu hale geldiği 15 Şubat’tan bu yana, piyasadaki satılık ilan sayısı %26 gibi radikal bir oranda azaldı. Peki bu düşüş ne anlama geliyor? Gelin, cebimizi ve ev sahibi olma hayallerimizi doğrudan ilgilendiren bu değişimin perde arkasına birlikte bakalım.

EİDS Nedir ve Emlak İlanlarını Nasıl Etkiledi?

Elektronik İlan Doğrulama Sistemi (EİDS), emlak piyasasındaki kayıt dışılığı, spekülatif fiyat artışlarını ve sahte hesaplar üzerinden yapılan manipülasyonları engellemek için geliştirilen dijital bir kontrol mekanizmasıdır. Bu sistemle birlikte artık canı isteyen, canının istediği mülkü kafasına göre ilana koyamıyor.

Sistem şu şekilde işliyor: Bir mülkün ilana çıkabilmesi için taşınmaz sahibinin e-Devlet üzerinden kendi mülkünü seçmesi ve ilan sitelerinde ya bizzat yayınlaması ya da bir emlak işletmesini maksimum 3 aylığına yetkilendirmesi gerekiyor. Doğrulamadan geçen ilanlar ise platformlarda özel bir logo veya ibareyle arzıendam ediyor. Haliyle, yetkisi olmayan aracılar ve fiyatı suni olarak şişiren hayalet ilanlar bir gecede sistem dışı kaldı.

Rakamlarla Emlak İlanlarındaki Büyük Düşüş

Piyasa analizi ve gayrimenkul değerleme platformu Endeksa’nın verileri, EİDS’in etkisini çok net bir şekilde gözler önüne seriyor. Şubattan hazirana kadar geçen kısa sürede ilan stoklarında yaşanan değişim şu şekilde:

Verilerin de gösterdiği gibi piyasadan tam 415 bin 618 ilan silindi. Bu durum konut arzının azaldığı anlamına gelmiyor; aksine piyasadaki “mükerrer” yani aynı evin birden fazla ilanla fiyat yarıştırıldığı sanal kalabalığın ve gerçeği yansıtmayan sahte ilanların temizlendiğini gösteriyor.

Sektör Temsilcileri Ne Diyоr? Eski Yöntemlere Dönüş Mü Başladı?

Endeksa Genel Müdürü Görkem Öğüt, şubat ayında ilan stokunda %20 civarı bir normalleşme beklediklerini ancak haziran verileriyle bu beklentinin de üzerine çıkıldığını belirtiyor. Öğüt’e göre, piyasa artık çok daha sağlıklı ve gerçek koşulları yansıtıyor. Yaz aylarının gelmesiyle ilan sayılarında küçük bir mevsimsel kımıldama olsa da artık veri tabanı çok daha şeffaf.

Öte yandan Madalyonun bir de diğer yüzü var. Gayrimenkul iktisatçısı Ahmet Büyükduman, ilan sayısındaki bu keskin düşüşün arkasında sadece sahte ilan temizliği olmadığını, bazı satıcıların tapuda gerçek değeri göstermemek ve vergi yükünden kaçmak için ilana çıkmaktan çekindiğini vurguluyor. Büyükduman’ın dikkat çektiği nokta oldukça çarpıcı: Satıcılar artık sosyal medyada fiyat belirtmeden paylaşım yapmak, balkona eski usul branda asmak ya da ilana hiç çıkmadan kulaktan kulağa alıcı bulmaya çalışmak gibi “eski ve alternatif” yöntemlere yöneliyor. Uzmanlara göre bu vergi ve değerleme karmaşasının kesin çözümü ise her satışta zorunlu değerleme raporu uygulamasına geçilmesi.

Piyasada “Köpük” Gitti, Gerçek Kaldı

EİDS ile yaşanan bu %26’lık ilan düşüşü, aslında emlak sektörünün ne kadar büyük bir sanal köpükle sarılı olduğunun en somut kanıtıdır. Piyasadan çekilen 415 bin ilan, evlerin yok olduğunu değil, piyasayı manipüle eden hayalet elerin elendiğini gösteriyor. Tüketici açısından baktığımızda; artık ilan sitelerinde dolaşırken “Acaba bu ev gerçekten var mı?” ya da “Bu fiyat gerçek mi?” şüphesi büyük oranda tarih oluyor. Satıcıların vergi kaygısıyla sosyal medyaya veya branda asma yöntemine kaçması ise geçici bir refleks. Uzun vadede şeffaflık, hem fiyat istikrarını getirecek hem de gayrimenkulü spekülasyon aracı olmaktan çıkarıp gerçek bir ihtiyaç ve yatırım zeminine oturtacaktır. Kısacası, emlakta kartlar yeniden dağıtılıyor ve bu kez kuralları ilan mafyaları değil, devletin dijital sistemi belirliyor.